안녕하세요. 법률사무소 리앤제이, ‘손해배상 전문 이호영 대표 변호사’입니다 

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“손해배상 사건을 ‘금액’이 아닌 ‘입증 구조’로 분석하는 손해배상전문변호사”

청구 : 건물인도 및 부당이득반환 → 결과 : 원고 청구 전부 기각

*의뢰인의 개인정보 보호를 위해 일부 내용이 각색되었음을 알려드립니다.





<<사실관계>>





의뢰인은 상가 건물을 점유하며 영업하고 있었는데,


해당 부동산의 소유권을 이전받은 원고가 임대차계약 종료를


전제로 건물 인도와 임대료 상당의 부당이득 반환을 청구하였습니다.





원고는 기존 임대차관계가 종료되었다고 주장했지만,


의뢰인 입장에서는 임대차가 갱신되어 적법한 점유권원이


유지되고 있는지가 핵심 쟁점이었습니다.





실제 판결에서도 원고의 건물인도 및 부당이득반환 청구가 모두 문제되었습니다.

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<<이호영 변호사의 조력 및 결과>>





① 임대차관계 정리





기존 임대인과 의뢰인 사이에 체결된


임대차계약의 내용과 갱신 경위를 정리하였습니다.





특히 계약기간이 종료되기 전 갱신거절 통지가 있었는지


여부를 중심으로 임대차가 계속 존속하는 구조를 검토하였습니다.





② 갱신요건 검토





상가건물 임대차보호법상 계약갱신 관련 규정을 기준으로


임대차기간이 자동으로 갱신되었는지살펴보았습니다.





원고가 임대인의 지위를 승계한 시점과 기존 임대차의


존속 여부를 연결해 의뢰인의 점유가 적법하다는 점을 주장하였습니다.





③ 대항력 구조 정리





의뢰인의 사업자등록 및 실제 영업·점유관계를 토대로


상가임대차보호법상 대항력이 인정되는지를 검토하였습니다.





법원 역시 의뢰인이 새롭게 대항력을 취득한 이후


원고에게 임대차관계를 주장할 수 있다고 판단하였습니다.





④ 부당이득 주장 반박





원고는 의뢰인이 권원 없이 건물을 점유하고 있으므로


임대료 상당의 부당이득을 반환해야 한다고 주장하였습니다.





이에 임대차계약이 현재도 존속하고 있고 적법한 임차권에 따라


사용·수익하고 있으므로 법률상 원인 없는 점유가 아니라는 점을 반박하였습니다.





재판부는 임대차계약이 갱신되어 계속 존속하고 있고


의뢰인에게 적법한 점유권원이 있다고 보아 건물인도 청구를 받아들이지 않았습니다.





또한 부당이득반환청구 역시 이유 없다고 판단하여 원고의 청구를 전부 기각하였습니다.

건물명도소송, 임대차가 갱신됐다면 어떻게 대응할까요?

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상가를 정상적으로 사용하며 영업하고 있는데


새 소유자나 임대인으로부터 퇴거 요구를 받는 경우가 있습니다.





특히 상대방이 임대차계약이 이미 종료됐다고 주장하면서


건물 인도와 임대료 상당의 부당이득까지 청구한다면,


임차인 입장에서는 실제로 나가야 하는지부터 혼란스러울 수 있습니다.





건물명도소송에서 중요한 것은


현재 점유가 법률상 근거 없이 이루어지고 있는지 여부입니다.





단순히 소유자가 바뀌었다는 이유만으로


임차인의 점유가 곧바로 불법점유가 되는 것은 아닙니다.

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건물명도소송, 임대차 갱신 여부부터 확인해야 할까요?





임대차계약 기간이 끝났더라도 계약이 갱신되었거나


계속 존속하는 것으로 볼 수 있다면 임차인의 점유권원도 유지될 수 있습니다.





따라서 계약기간, 갱신 관련 통지 여부, 임대료 지급내역, 임대차계약서,

기존 임대인과 주고받은 문자나 메신저 내용 등을 함께 확인해야 합니다.





실제 판결에서도 기존 임대차계약이 갱신되어 계속 존속하는지,


임차인이 적법한 점유권원을 가지고 있는지가 중요한 판단 대상이 되었습니다.

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새 소유자가 건물명도소송을 제기하면 어떻게 대응할까요?





부동산 소유권이 이전된 경우에도 임차인이 새로운 소유자에게


임대차관계를 주장할 수 있는지가 문제될 수 있습니다.





이때는 임차인의 사업자등록, 실제 점유와 영업 상태,


임대차계약 체결 및 갱신 경위 등을 함께 검토해야 합니다.





상가임대차 관계에서는 임차인의 대항력 여부가


중요한 쟁점이 될 수 있기 때문입니다.





실제 사건에서도 법원은 임차인의 대항력과


임대차관계 존속 여부를 검토한 뒤 적법한 점유권원이 있다고 판단하였습니다.

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부당이득반환청구도 함께 받을 수 있을까요?





건물명도소송에서는 소유자가 퇴거 요구와


함께 임대료 상당의 부당이득 반환을 청구하는 경우가 많습니다.





그러나 부당이득이 인정되려면 법률상 원인 없이


건물을 사용·수익하고 있다는 점이 문제됩니다.





임대차계약이 여전히 유효하고 임차인이 적법한 점유권원을 가지고 있다면


단순히 건물을 사용했다는 이유만으로 곧바로 부당이득 반환책임이 인정되는 것은 아닙니다.

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건물명도소송 전 어떤 자료를 준비해야 할까요?





① 임대차계약서와 갱신자료





계약기간과 갱신 여부를 확인합니다.





② 임대료 지급내역





계약관계가 실제로 계속 유지됐는지 살펴봅니다.





③ 사업자등록과 점유자료





실제 영업 및 점유 상태를 확인합니다.





④ 문자·메신저·이메일





갱신이나 퇴거 관련 당사자 의사를 정리합니다.

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건물명도소송과 관련해 자주 묻는 질문은 무엇일까요?





Q. 건물명도소송에서 임대차가 갱신됐다면 퇴거하지 않아도 되나요?





갱신이 유효하고 적법한 점유권원이 유지된다면 명도청구에 다퉈볼 여지가 있습니다.


다만 구체적인 계약 내용과 갱신 경위를 확인해야 합니다.





Q. 건물명도소송에서 새 소유자가 바로 나가라고 할 수 있나요?





소유권 이전만으로 항상 임차인의 권리가 소멸하는 것은 아닙니다.


임차인의 대항력과 임대차관계 존속 여부를 함께 검토해야 합니다.





Q. 건물명도소송과 부당이득청구가 동시에 들어오면 어떻게 하나요?





점유권원이 존재하는지를 중심으로 대응해야 합니다.


임대차가 유효하다면 부당이득 반환책임 역시 함께 다툴 수 있습니다.

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건물명도소송은 점유권원부터 확인해야 합니다





이호영 변호사는 건설·부동산 및 손해배상 관련 민사분쟁을 다루며


계약관계와 점유권원, 상대방 청구 구조를 검토해 왔습니다.





건물명도소송을 당했다면 퇴거 요구 자체보다 임대차계약이 실제로 종료됐는지,


갱신 여부와 대항력은 인정될 수 있는지부터 확인해야 합니다.





현재 보유한 계약서와 임대료 지급내역, 사업자등록자료 등을


정리한 뒤 대응 방향을 검토해보는 것이 도움이 될 수 있습니다.